¿Cómo comprar casa siendo trabajador independiente?
Primero hay que ver cuál programa refleja mejor lo que usted gana de verdad. Con un préstamo FHA o convencional, se califica con el ingreso de su declaración de impuestos, ya con las deducciones. El prestamista suma de nuevo ciertos gastos, como la depreciación, porque no es dinero que salió de su bolsillo.
Un ejemplo sencillo: su negocio ganó $100,000 y usted dedujo $30,000. Para un préstamo tradicional, su ingreso para calificar es de $70,000, no de $100,000. Ejemplo ilustrativo. Cada situación es diferente.
¿Cómo afectan las deducciones de impuestos mi capacidad para obtener una hipoteca?
Cada deducción que le baja los impuestos también le baja el ingreso que un prestamista tradicional puede tomar en cuenta. La mayoría de los trabajadores independientes con quienes platico declaran muy poco ingreso para calificar por la casa que buscan, si solo usamos sus impuestos.
No es que usted esté haciendo algo mal. Es que la forma de declarar y la forma de calificar no miden lo mismo. Para eso existen los préstamos fuera de las normas tradicionales.
¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios y cómo me ayuda?
Es un préstamo que calcula su ingreso con los depósitos de sus cuentas de banco, en lugar de sus declaraciones de impuestos. Por lo general, el prestamista revisa 12 o 24 meses de estados de cuenta (fuente: my.angeloakms.com). Cada prestamista tiene su propia manera de convertir esos depósitos en un ingreso mensual. Se pueden usar cuentas personales o del negocio. Con cuentas del negocio, muchos prestamistas aplican un factor de gastos, por lo general del 50%, que puede ser menor según el negocio.
Si usted deduce mucho en sus impuestos, este préstamo muchas veces muestra mejor lo que realmente entra a su negocio.
¿Qué es un préstamo con estado de pérdidas y ganancias?
Es un préstamo que califica su ingreso con un reporte de ingresos y gastos de su negocio, sin pedir las declaraciones de impuestos completas. Según el prestamista, usted mismo lo puede preparar, o lo prepara un preparador de impuestos registrado con CTEC o un contador público (CPA).
Puede servir cuando el dinero del negocio y el personal pasan por varias cuentas y los depósitos son difíciles de leer.
¿Y si trabajo para alguien, pero no tengo talones de cheque ni impuestos en orden?
Existe un préstamo con verificación de empleo por escrito, en el que su empleador confirma su puesto y su ingreso en un formulario. Es para empleados, no para dueños de negocio.
¿Qué pasa si mis ingresos cambian de un año a otro?
No es un impedimento. Es normal que un negocio tenga años buenos y años flojos. Los préstamos tradicionales suelen revisar dos años de impuestos, así que un año flojo puede bajar su ingreso para calificar. Con estados de cuenta, se mira un periodo más largo de depósitos, y eso puede dar una imagen más estable.
¿Qué errores debo evitar el año antes de solicitar?
Los dos errores más comunes son no declarar impuestos y deducir de más.
- No declarar. Si no ha presentado sus impuestos, un préstamo tradicional se detiene y otros prestamistas van a tener preguntas. Declare a tiempo, aunque deba.
- Deducir de más. Si piensa comprar pronto, platique con su preparador de impuestos sobre cómo sus deducciones afectan el ingreso que un prestamista puede usar.
Yo no doy consejos de impuestos; eso le toca a su preparador. Pero una llamada conmigo antes de declarar les ayuda a planear a los dos.
¿Estos préstamos son iguales a un FHA o a un convencional?
No. Cada prestamista pone sus propias reglas. Los requisitos de crédito, de enganche y de ahorros varían, y el costo por lo general es más alto que el de un préstamo tradicional. Le explico cada opción para que decida con información clara.
¿Puedo usar estos programas si tengo ITIN?
Es posible. Los trabajadores independientes con ITIN normalmente califican con estados de cuenta bancarios o con estado de pérdidas y ganancias. Vea Comprar casa con ITIN en California.
¿Cómo empiezo?
Llene la solicitud en línea y yo reviso cómo puede calificar su ingreso en cada programa. Si prefiere, llámeme primero al 562-743-6666.
Revisado por Bernardo Esparza, NMLS #906396 · Actualizado en octubre de 2026